Lettre de caution solidaire ou simple : tout savoir sur ces engagements

La lettre de caution, qu’elle soit solidaire ou simple, est un engagement courant dans le monde de la location immobilière. Elle permet de rassurer le propriétaire quant à la solvabilité du locataire et d’offrir une garantie supplémentaire en cas de défaillance de ce dernier. Cet article vous propose un éclairage complet sur ces deux types de cautionnement, leurs spécificités et leurs implications pour les parties concernées.

Qu’est-ce qu’une lettre de caution ?

Une lettre de caution est un document par lequel une personne, appelée caution, s’engage à payer les dettes d’une autre personne (le débiteur principal) en cas de défaillance de cette dernière. En matière de location immobilière, la caution peut être demandée par le propriétaire (ou bailleur) pour garantir le paiement des loyers et des charges locatives par le locataire.

Caution simple et caution solidaire : quelles différences ?

Il existe deux types principaux de caution : la caution simple et la caution solidaire. La principale différence réside dans les conditions d’exigibilité du paiement par la caution en cas de défaillance du locataire.

Dans le cas d’une caution simple, le propriétaire doit d’abord poursuivre le locataire en justice et épuiser les voies de recours à sa disposition avant de solliciter la caution pour le paiement des dettes locatives. Cela peut entraîner un allongement des démarches et une incertitude quant à l’issue du recouvrement.

En revanche, avec une caution solidaire, le propriétaire peut se tourner immédiatement vers la caution pour obtenir le paiement des sommes dues, sans avoir à engager des poursuites judiciaires contre le locataire. La caution solidaire est donc plus protectrice pour le bailleur et plus contraignante pour la caution.

Les obligations de la caution

Qu’elle soit simple ou solidaire, la caution doit respecter certaines obligations légales. Tout d’abord, elle doit remplir un acte de cautionnement, qui précise notamment les conditions dans lesquelles elle s’engage à régler les dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Ensuite, la caution doit être informée chaque année par le propriétaire de l’évolution du loyer et des charges locatives. Enfin, si le contrat de location prévoit une clause de révision annuelle du loyer, la caution doit en être informée par courrier recommandé avec accusé de réception.

La durée de l’engagement de la caution

La durée de l’engagement de la caution dépend du type de contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire :

  • Pour un bail d’habitation non meublé (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), la caution est engagée pour la durée initiale du bail (3 ans) et ses renouvellements successifs, sauf si elle se désiste par écrit avant le terme du contrat.
  • Pour un bail d’habitation meublée (loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005), l’engagement de la caution est limité à la durée initiale du contrat (1 an renouvelable).
  • Pour un bail commercial ou professionnel, la durée de l’engagement de la caution est fixée librement par les parties.

Les recours de la caution en cas de paiement des dettes locatives

Si la caution est amenée à régler les dettes locatives du locataire défaillant, elle dispose de plusieurs recours pour se faire rembourser :

  • Le recours subrogatoire : la caution peut se substituer au propriétaire pour exercer les actions en justice contre le locataire et obtenir le remboursement des sommes avancées.
  • Le recours récursif : si plusieurs cautions ont été sollicitées pour garantir un même locataire, elles peuvent agir entre elles pour répartir les sommes payées au prorata de leurs engagements respectifs.
  • Le recours personnel : enfin, si le locataire a versé une garantie (dépôt de garantie ou garantie bancaire) au propriétaire, la caution peut solliciter ce dernier pour obtenir le remboursement des sommes avancées à hauteur de la garantie.

La décharge de la caution

La caution peut être déchargée de son engagement dans plusieurs cas :

  • Si le contrat de location prend fin (expiration du bail, résiliation à l’initiative du locataire ou du propriétaire).
  • Si la caution se désiste par écrit avant le terme du bail, sauf pour les baux d’habitation non meublée soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
  • Si le propriétaire a manqué à son obligation d’informer la caution de l’évolution du loyer et des charges locatives ou de la révision annuelle du loyer.
  • Si le locataire est remplacé par un autre locataire et que la caution n’a pas été informée de cette substitution.

En conclusion, la lettre de caution, qu’elle soit simple ou solidaire, est un engagement important qui offre une garantie au propriétaire en cas de défaillance du locataire. Les cautions doivent être attentives aux conditions d’exigibilité du paiement et aux modalités de leur engagement pour éviter les mauvaises surprises. De leur côté, les propriétaires doivent veiller à respecter leurs obligations légales vis-à-vis des cautions pour préserver l’efficacité de ce dispositif.